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房屋转让合同解除条件的认定与处理

《最高人民法院民事案例解析》

房屋转让合同解除条件的认定与处理

― 香港辉景集团有限公司与海南珠江建设股份有限公司房屋转让合同纠纷上诉案

裁判主旨：

依法成立生效的合同对当事人双方均有约束力，当事人应按照合同的约定，全面、合理地履行义务。如一方当事人不能按照合同约定的标准交付标的物，导致合同目的落空，属于严重违约情形，对方当事人有权行使合同解除权。

关键词：合同目的；严重违约；合同解除权

上诉人（原审原告）：香港辉景集团有限公司，住所地：香港九龙尖沙咀东部么地道66 号尖沙咀中心605 室。

法定代表人：刘辉，董事长。

委托代理人：常建，中国法律事务中心律师。

被上诉人（原审被告）：海南珠江建设股份有限公司，住所地：海南省海口市亚希大厦十一层。

法定代表人：赵玉南，董事长。

一、案件基本事实

1992 年7 月15日，海南珠江建设股份有限公司（原海南珠江建设总公司，以下简称珠江公司）与海南万利达经济贸易开发总公司（以下简称万利达公司）签订《房屋转让合 同书》，约定：珠江公司将“百万庄高级住宅区”的28 幢别墅（B 、c 、D 、E 、F 型）以每平方米4200 元的价格转让给万利达公司，总建筑面积为13 , 370 . 6 平方米，总价款为人民币5615 . 652 万元。购房款分6 次支付：合同签订后7 天内支付30 % （即1 684 . 6875 万元）；转让房屋全部做到正负零时支付20 % （即1123 . 13 以万元）；转让房屋14 幢竣工验收后支付20 % ；转让房屋全部竣工验收后支付20 % ；在办理完房产证后支付7 % （即386 . 1656 万元）；最后3 % （即168 . 4996 万元）作为质量保证金，在转让房屋全部竣工后7 天内汇人百万庄高级住宅区管理处维修专用账户。房屋交付日期：自万利达公司交付30 ％定金起计算，200 个工作日内交付。转让房屋的质量标准：土建工程以航空航天工业部第七设计研究院海南分院的要求及琼山县建筑质量监督站认可合格为准。双方责任：珠江公司提 供该住宅区的土地批文、土地使用权证书、红线图、开工立项批准通知书等影印件，并承诺不以上述文件作抵押物。珠江公司筹措工程建设资金，组织施工，保证按 竣工日期保质保量完成施工建设任务，负责办理房产证。万利达公司保证按时付清全额价款，协助监督工程质量。违约责任：万利达公司不按期付款，珠江公司不按 期交房，每日按1‰罚款。合同签订后，万利达公司依约于1992 年7 月3 日至1992 年11月16 日先后分4 次向珠江公司支付购房款人民币2807 . 6875 万元。按合同约定珠江公司应在1993 年2 月底前交付28 幢房屋，但未能交付。1993 年3 月31 日，万利达公司与香港辉景实业有限公司（后来变更为香港辉景集团有限公司，以下简称辉景公司）签订《房屋转让合同书》，约定：万利达公司将从珠江公司受让 的28 幢别墅以每平方米人民币5200 元的价格有偿转让给辉景公司，并约定万利达公司协助，由辉景公司与珠江公司重新签订28 幢别墅的房屋转让合同，辉景公司承接万利达公司未支付给珠江公司的购房款人民币2830 . 9645 万元。该转让行为得到珠江公司的认可。而后，珠江公司与辉景公司签订《房屋转让合同书》，该合同除主体变更外，其他内容，包括总价款、付款时间、房屋交付 日期、质量标准、违约责任、签订日期（即1992 年7 月15日）与珠江公司和万利达公司签订的合同完全相同。1993 年4 月29 日至1993 年5 月26 日，辉景公司按约定分4 次向万利达公司支付购房款人民币2 （拟）万元。1993 年8 月17 日，珠江公司董事长赵玉南出具委托书，并于同年8 月20 日予以公证：授予辉景公司境内外承包销售A 、B 、C 、D 、E 、F 型别墅35 幢（包括上述转让合同已转让的28 幢）的权利。授权辉景公司代其签署“百万庄高级别墅住宅区”房屋承包销售有关文件，在其房屋承包价款基础以上有权销售或转委托（包括委托分包销及代理）。 辉景公司对外售价及其承包房屋改造、分割、售出，珠江公司不予干涉，并负责办理国内一切手续及房产证。之后，珠江公司与辉景公司又签订《房屋承包销售合同 书》，并于1993 年9 月1 日办理公证，该合同签订日期倒签为1992 年7 月12 日。该合同约定，除A 型别墅以每平方米5700 元计算外，辉景公司对外销售价格不限，珠江公司不予干预，辉景公司销售完后，一次性向珠江公司支付房价款2069 . 4135 万元。该合同对28 幢B 、C 、D 、E 、F 型别墅约定有偿转让，付款方式与双方签订的转让合同基本相同，但转让面积根据珠江公司后来核实的面积有所增加，总价款也相应增加774 . 6036 万元。1994 年2 月7 日、1994 年3 月14 日，辉景公司委托武汉台胞实业发展公司向珠江公司支付购房款人民币1300 万元。至此，珠江公司收到购房款共计人民币4107 . 8179 万元。1995 年10 月15 日，辉景公司以房屋购销合同签订后，珠江公司未按合同约定交房，已构成违约为由诉至法院，要求终止合同，由珠江公司偿付违约金人民币3 198 . 2418 万元；返还购房款人民币4107 , 6875 万元。

    另查明，珠江公司于1992 年5 月12 日依法取得了百万庄高级住宅区的土地使用证，1992 年7 月11日取得该工程的建筑许可证。1995 年7 月25 日，经琼山市建筑工程质量监督站证明：百万庄别墅区工程，于1993 年6 月3 日已进行主体及室外装修验收的共18 幢。其中A 型7 幢、B 型4 幢、c 型4 幢、F 型3 幢。尚有16 幢未进行验收。二审查明，全部别墅已经竣工并验收，但受潮湿、白蚁影响和侵蚀，损坏较严重，必须重新装修才能使用。

二、海南省高级人民法院一审认定与判决

海南省高级人民法院经审理认为，辉景公司与珠江公司于1992 年7 月12 日签订的，后子1993 年9 月1 日公证的《房屋承包销售合同书》虽然其中某些条款内容含混不清，不明确，但整体看主要条款具备，意思表示真实，且不违反法律法规，应确认为有效合同。另从 该合同约定的内容看，名为承包销售，实为房屋转让（A 型别墅除外）。该合同签订后，时经一年有余再进行公证，合同生效日以及其他内容均已发生某些变化，双方又未及时予以变更，致使合同主要条款约定的义务不明 确难以履行，对此双方均应承担缔约过失责任。珠江公司未能及时交付房屋、辉景公司未能继续履行付款义务，均有违约行为，应各自承担相应责任。由于1994 年以来房地产市场的情况发生较大变化，依照情势变更原则，对房价应予适当调整。依照涉外经济合同法第7 条第1 款、第12 条、第21 条的规定，判决如下：( l ）双方签订的《房屋承包销售合同书》有效；( 2 ）辉景公司已付购房款人民币41 07 . 8179 万元，按每平方米人民币360 ( ）元计价，珠江公司应交付11 , 410 . 605 平方米建筑面积的别墅给辉景公司（A 型别墅除外，应在B 、C 、D 、E 、F 型别墅中交付）；( 3 ）珠江公司应在判决生效后2 个月内，负责按合同约定的质量要求，将经验收合格的别墅交付给辉景公司，并负责保修期内的保修工作；( 4 ）珠江公司应在判决生效后3 个月内负责将房产证办至购房者名下。一审案件受理费人民币37 . 5367 万元，珠江公司承担22 . 522 , 02 万元，辉景公司承担15．014 , 68 万元。

三、当事人上诉请求与答辩理由

辉景公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。辉景公司上诉称：( l ）双方实际履行的是1992 年7 月15日的《 房屋转让合同书》 ，而非一审认定有效的1992 年7 月12 日的《房屋承包销售合同书》。双方之间的合同关系是房屋转让关系，不是房屋承包销售关系。（2 ）辉景公司按合同约定履行了的房屋建筑工程进行到各个阶段的分期付款义务，珠江公司未能按合同约定在收到购房款达总价款的30 ％起200 个工作日内将竣工验收合格的28 幢房屋交付辉景公司，属严重违约行为，应按合同约定以每日已交付购房款的1 ％。交付罚金。请求撤销一审判决，终止双方《房屋转让合同书》，珠江公司返还其购房款，支付违约金，并负担全部诉讼费。珠江公司答辩：( l ）在《房屋承包销售合同书》 公证之前，珠江公司与辉景公司不存在合同实际履行的法律关系。双方签订的《房屋转让合同书》，辉景公司没有实际履行，其没有追究珠江公司责任的权利。（2 ）辉景公司与万利达公司之间的转让合同未经珠江公司同意，与珠江公司无关。（3 ）《房屋承包销售合同书》已代替《房屋转让合同书》，辉景公司按照承包销售合同于1994 年2 月4 日汇人珠江公司1300 万元，这笔款的数额与合同的约定基本相符，只是时间上晚了许多，但鉴于当时双方关系融洽未予追究。《房屋承包销售合同书》具有时间性的限制性约定均应与进 行公证使合同生效的时间相吻合，所有约定均应变更以符合合同生效时间，但由于双方对此忽视，使合同除了标的之外成为不能分清责任、没有准确时间概念、无法 履行的约定，责任是双方的，辉景公司不能单方面追究珠江公司的责任。( 4 ）辉景公司主张权利已超过诉讼时效。

四、最高人民法院认定与判决

最高人民法院经审理认为，珠江公司与万利达公司、辉景公司签订的3 个合同，均为房屋转让合同（珠江公司与辉景公司《房屋承包销售合同书》涉及的A 型别墅除外）。上述合同从形式上看是相互独立的，但从合同签订的时间顺序以及当事人履行的情况看，又是互为联系的，其内容不违反法律，均为有效合同。在合 同履行过程中，珠江公司同意万利达公司将其在合同中约定的全部权利义务转让给辉景公司，后又与辉景公司签订《房屋转让合同书》，说明辉景公司已取代万利达 公司在合同中的法律地位，并实际履行了合同约定的义务。珠江公司与辉景公司签订的《房屋承包销售合同书》（A 型别墅除外）包含了《房屋转让合同书》已履行部分的内容，一审判决认定《房屋承包销售合同书》有效，但认定该合同约定义务不明确双方均应承担缔约过失责任 不当。珠江公司在收到辉景公司购房款人民币4107 . 8179 万元后，不能按时交付符合约定质量要求的房屋，属于严重违约。现继续履行合同已不可能，故辉景公司提出解除合同，并要求退还购房款的请求应予支持。但根据 国家对房地产市场实行宏观调控和海南省房地产市场的价格变化及公平原则，对辉景公司在行使合同解除权后，同时要求珠江公司承担违约责任的请求不予支持。据 此，依据《涉外经济合同法》第18 条、第29 条第1 项，《民事诉讼法》第153 条第1 款第3 项之规定，最高人民法院于1 998 年8 月25 日以（1997 ）民终字第99 号民事判决书，判决如下：

( 1 ）撤销海南省高级人民法院（1995 ）琼民初字第22 号民事判决；

( 2 ）解除辉景公司与珠江公司签订的《房屋转让合同书》、《房屋承包销售合同书》；

( 3 ）珠江公司应于本判决生效之日后30 日内返还辉景公司购房款人民币4107 . 8179 万元并给付利息（其中2807 . 8179 万元自1992 年11 月16 日起至履行完毕之日止，1300 万元自1994 年3 月14 日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计息）；

( 4 ）驳回辉景公司其他诉讼请求。

一审、二审案件受理费共计人民币75 . 0734 万元，由珠江公司负担。

五、对本案的解析

（一）珠江公司与万利达公司、辉景公司签仃的3 个合同的性质、效力及关系问题

本案涉及珠江公司与万利达公司、辉景公司签订的3 个合同，从上述3 个合同的内容看，均为房屋买卖合同（珠江公司与辉景公司承包销售合同涉及的A 型别墅除外）。3 个合同约定的内容，不违背法律、法规，均属有效合同。上述3 个合同从形式上看是相互独立的，但从合同签订的时间、顺序以及当事人履行的情况看，又是互为联系的，因此应综合考虑各合同间的关系；至于合同是否倒签、是 否公证不影响合同的效力及双方实际履行的事实，故不应强调哪一个合同有效，哪一个无效。

（二）关于违约责任的问题

本案是一方违约，还是双方违约的问题。从案件事实看，珠江公司与万利达公司于1992 年7 月15日签订转让合同，万利达公司依约履行了付款义务，而珠江公司未依约交付房屋，违反了“保证按竣工日期保质保量完成施工建设任务的承诺”, 属违约行为。之后，万利达公司将合同约定的全部权利义务转让给辉景公司，珠江公司表示同意，且于1993 年4 月重新与辉景公司签订转让合同，至此辉景公司取代了万利达公司在合同中的法律地位，并承接了合同中约定的权利义务。由于珠江公司在收到万利达公司、辉景公 司购房款共计人民币4107 . 8179 万元后仍不能按合同约定的标准交付房屋，辉景公司在对方严重违约的情况下，请求行使合同解除权，由珠江公司退还购房款，并追究珠江公司违约责任的理由正 当。辉景公司不存在违约的问题。但是，二审判决考虑国家对房地产市场实行宏观调控后，包括海南省在内的房地产市场价格下跌的具体情况，在支持辉景公司行使 合同解除权，并判决由珠江公司返还购房款及利息后，对辉景公司同时要求追究珠江公司承担违约责任的请求没有支持，符合民法的公平原则。

（三）关于双方当事人要否承担缔约过失责任的问题

缔约过失责任是指在合同订立过程中，双方当事人通过接触，形成一定的信赖关系，后因一方过失使合同不能订立，而造成另一方信赖利益损失，过失方应承担 民事责任的一种责任形式。一审判决认定《房屋承包销售合同书》有效，但又以该合同主要条款约定的义务不明确难以履行为由，认为双方当事人均应承担缔约过失 责任不当。因为，既然认定双方有合同关系，就应适用合同责任，只有在不存在合同关系的情况下，才可以考虑是否应承担缔约过失责任的问题。